Zaliczka czy zadatek przy zakupie nieruchomości? Najważniejsze różnice.
Zaliczka czy zadatek przy zakupie nieruchomości? Różnice i konsekwencje dla kupującego oraz sprzedającego
Przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania, domu lub działki często pojawia się konieczność wpłacenia części ustalonej ceny. Strony muszą wtedy zdecydować, czy przekazywana kwota będzie zaliczką, czy zadatkiem.
Choć oba pojęcia bywają używane zamiennie, ich konsekwencje mogą być zupełnie inne. Różnica staje się szczególnie istotna, gdy transakcja nie dochodzi do skutku. Od treści umowy, rodzaju przekazanej kwoty oraz przyczyny niezawarcia umowy sprzedaży może zależeć, czy pieniądze zostaną zwrócone, zatrzymane, czy oddane w podwójnej wysokości.
Dlatego decyzja „zaliczka czy zadatek” nie powinna być podejmowana automatycznie. Należy ją dopasować do sposobu finansowania zakupu, terminów, sytuacji prawnej nieruchomości oraz ryzyka występującego po obu stronach transakcji.
Zaliczka a zadatek – podstawowa różnica
Zarówno zaliczka, jak i zadatek są najczęściej wpłacane przed podpisaniem ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości. Jeśli transakcja przebiega zgodnie z planem, przekazana kwota zostaje zaliczona na poczet ceny.
Różnice ujawniają się przede wszystkim wtedy, gdy jedna ze stron nie wykonuje zawartej umowy.
Zaliczka stanowi część przyszłej ceny, ale co do zasady nie pełni funkcji zabezpieczającej właściwej dla zadatku. Zadatek ma natomiast mobilizować strony do wykonania zobowiązania i może wywołać konsekwencje finansowe, jeżeli do zawarcia umowy sprzedaży nie dojdzie z przyczyn leżących po stronie kupującego albo sprzedającego.
Czym jest zaliczka?
Zaliczka jest kwotą wpłacaną na poczet przyszłego świadczenia, najczęściej ceny sprzedaży nieruchomości. Jeżeli strony podpiszą umowę przenoszącą własność, zaliczka zostanie odjęta od kwoty pozostałej do zapłaty.
Przykład: cena mieszkania wynosi 700 000 zł, a kupujący przekazał sprzedającemu 30 000 zł zaliczki. Przy zawarciu umowy sprzedaży pozostaje do zapłaty 670 000 zł.
Jeżeli transakcja nie dojdzie do skutku, zaliczka co do zasady powinna zostać zwrócona. Nie oznacza to jednak, że każda ze stron może bez konsekwencji wycofać się z podpisanej umowy.
W zależności od treści umowy i okoliczności druga strona może dochodzić wykonania zobowiązania albo odszkodowania na zasadach ogólnych.
Czym jest zadatek?
Skutki zadatku określa art. 394 Kodeksu cywilnego. Jeżeli strony nie postanowią inaczej, zadatek może pełnić funkcję zabezpieczającą wykonanie umowy.
Gdy transakcja zostanie sfinalizowana, zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny. Jeżeli takie zaliczenie nie jest możliwe, powinien zostać zwrócony.
- jeżeli za niewykonanie umowy odpowiada kupujący, sprzedający może odstąpić od umowy i zachować otrzymany zadatek;
- jeżeli za niewykonanie umowy odpowiada sprzedający, kupujący może odstąpić od umowy i żądać zapłaty sumy dwukrotnie wyższej niż przekazany zadatek.
Znaczenie ma jednak treść umowy, przyczyna niewykonania zobowiązania oraz prawidłowe odstąpienie od umowy.
Co dzieje się z zadatkiem po wykonaniu umowy?
Jeśli strony zgodnie z ustaleniami podpisują umowę sprzedaży, zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny nieruchomości.
Przykład: kupujący wpłacił 50 000 zł zadatku przy cenie sprzedaży wynoszącej 800 000 zł. W dniu zawarcia umowy przenoszącej własność powinien zapłacić pozostałe 750 000 zł, z uwzględnieniem uzgodnionego sposobu rozliczenia.
W takiej sytuacji zadatek nie stanowi dodatkowego kosztu. Jest częścią ceny.
Kiedy zadatek powinien zostać zwrócony?
Zadatek podlega zwrotowi, a obowiązek zapłaty jego podwójnej wysokości odpada, gdy:
- strony wspólnie rozwiązują umowę,
- umowa nie została wykonana z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności,
- za niewykonanie umowy odpowiadają obie strony.
Ważne: każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy. Należy ustalić, czy rzeczywiście wystąpiły okoliczności niezależne od stron oraz czy treść umowy nie przewiduje szczególnych zasad postępowania.
Zadatek a brak kredytu hipotecznego
Jednym z najczęstszych problemów jest odmowa udzielenia kupującemu kredytu hipotecznego.
Sam fakt, że bank nie przyznał finansowania, nie musi automatycznie oznaczać, że kupujący odzyska zadatek. Jeżeli umowa przedwstępna nie reguluje tej sytuacji, brak środków na zapłatę ceny może zostać uznany za okoliczność dotyczącą kupującego.
Dlatego przed podpisaniem umowy warto dokładnie określić:
- czy zakup będzie finansowany kredytem,
- do ilu banków kupujący powinien złożyć wnioski,
- w jakim terminie ma uzyskać decyzję,
- jakie dokumenty będą potwierdzać odmowę finansowania,
- co stanie się z zadatkiem lub zaliczką w przypadku negatywnej decyzji,
- czy strony dopuszczają przedłużenie terminu zawarcia umowy sprzedaży.
Odpowiednio przygotowane postanowienia pozwalają ograniczyć późniejsze spory dotyczące odpowiedzialności za brak finalizacji zakupu.
Co, jeśli sprzedający zrezygnuje ze sprzedaży?
Jeżeli sprzedający bez podstawy wynikającej z umowy rezygnuje z transakcji, mimo że kupujący jest gotowy do zawarcia umowy sprzedaży, konsekwencje zależą od rodzaju przekazanej kwoty i zapisów umowy.
W przypadku zaliczki kupujący może domagać się jej zwrotu, a w określonych sytuacjach również dochodzić innych roszczeń.
Jeśli przekazana została kwota wyraźnie określona jako zadatek i spełnione są ustawowe warunki, kupujący może odstąpić od umowy i żądać zwrotu kwoty dwukrotnie wyższej.
Należy jednak pamiętać, że roszczenie o podwójny zadatek nie powstaje wyłącznie dlatego, że sprzedający stwierdził, iż nie chce już zawrzeć umowy. Konieczne jest uwzględnienie treści dokumentu, przyczyn niewykonania zobowiązania i działań podjętych przez strony.
Co, jeśli kupujący zrezygnuje z zakupu?
Jeżeli kupujący rezygnuje z powodów, za które ponosi odpowiedzialność, sprzedający może – przy zadatku i po spełnieniu określonych warunków – odstąpić od umowy i zachować otrzymaną kwotę.
Przy zaliczce sprzedający co do zasady powinien ją zwrócić. Nie wyklucza to jednak możliwości dochodzenia innych roszczeń, jeżeli kupujący naruszył zawartą umowę, a sprzedający poniósł z tego powodu szkodę.
Dlatego zaliczki nie należy traktować jako automatycznej opłaty za możliwość swobodnego wycofania się z transakcji.
Czy wystarczy wpisać „zadatek” w tytule przelewu?
Tytuł przelewu jest ważnym dowodem, ale nie powinien być jedynym miejscem, w którym określono charakter wpłaconej kwoty.
Najważniejsze znaczenie ma treść zawartej umowy. Powinna ona wyraźnie wskazywać:
- wysokość przekazywanej kwoty,
- czy stanowi ona zaliczkę, czy zadatek,
- na poczet jakiego świadczenia zostanie zaliczona,
- termin i sposób płatności,
- zasady zwrotu albo zatrzymania pieniędzy,
- konsekwencje niewykonania umowy przez każdą ze stron,
- sytuacje, w których kwota zostanie zwrócona,
- sposób rozliczenia w przypadku finansowania kredytem.
Pozostawienie tych kwestii wyłącznie ustnym ustaleniom może prowadzić do sporu i utrudnić późniejsze wykazanie rzeczywistej woli stron.
Czy wysokość zadatku ma znaczenie?
Przepisy nie określają jednej obowiązkowej wysokości zadatku przy zakupie nieruchomości. Strony ustalają ją indywidualnie.
Kwota powinna odpowiadać wartości transakcji i pełnić realną funkcję zabezpieczającą, ale nie powinna być ustalana automatycznie. Zbyt niski zadatek może nie mobilizować stron do wykonania umowy, natomiast bardzo wysoka kwota może prowadzić do dodatkowego ryzyka i sporu.
Przy ustalaniu wysokości warto uwzględnić między innymi:
- cenę nieruchomości,
- czas do podpisania umowy sprzedaży,
- sposób finansowania zakupu,
- stopień przygotowania dokumentów,
- konieczność wykreślenia hipoteki lub innych obciążeń,
- termin wydania nieruchomości,
- ryzyko związane z niedopełnieniem dodatkowych formalności.
Zaliczka czy zadatek – co wybrać?
Nie istnieje jedno rozwiązanie odpowiednie dla każdej transakcji.
Zaliczka może być rozważana wtedy, gdy strony chcą przekazać część ceny, ale pozostawić bardziej neutralny mechanizm rozliczenia w razie niezawarcia umowy.
Zadatek może lepiej odpowiadać sytuacji, w której obie strony są zdecydowane na transakcję i chcą finansowo zabezpieczyć wykonanie wzajemnych zobowiązań.
O wyborze nie powinna decydować wyłącznie przyjęta praktyka albo gotowy wzór pobrany z internetu. Znaczenie mają rzeczywiste potrzeby kupującego i sprzedającego oraz ryzyka występujące w konkretnej sprzedaży.
Najczęstsze błędy przy zaliczce i zadatku
Brak jednoznacznego określenia wpłaty
Umowa posługuje się zamiennie słowami „zaliczka” i „zadatek”, przez co nie wiadomo, jakie konsekwencje strony chciały ustalić.
Brak regulacji dotyczących kredytu
Kupujący planuje finansowanie kredytem, ale umowa nie określa skutków odmowy udzielenia finansowania.
Niejasne terminy
Dokument nie wskazuje dokładnej daty zawarcia umowy sprzedaży ani zasad jej ewentualnego przesunięcia.
Wpłata przed analizą prawną
Kupujący przekazuje pieniądze przed sprawdzeniem księgi wieczystej, tytułu własności, obciążeń i dokumentów.
Przelew na niewłaściwy rachunek
Środki trafiają do osoby, która nie jest stroną umowy albo nie posiada odpowiedniego upoważnienia.
Automatyczne stosowanie wzoru
Gotowy dokument nie uwzględnia indywidualnej sytuacji, sposobu finansowania ani dodatkowych warunków transakcji.
Jak przygotować przekazanie zadatku lub zaliczki?
Sprawdzenie nieruchomości
Weryfikujemy stan prawny, dane właścicieli, księgę wieczystą, obciążenia oraz dokumenty potrzebne do sprzedaży.
Ustalenie warunków
Strony uzgadniają cenę, terminy, sposób finansowania, wydanie nieruchomości i warunki zawarcia umowy.
Wybór rodzaju wpłaty
Należy świadomie zdecydować, czy przekazywana kwota będzie zaliczką, czy zadatkiem.
Przygotowanie umowy
Wszystkie uzgodnienia powinny znaleźć się w podpisanym dokumencie. W razie potrzeby warto skorzystać z pomocy notariusza lub prawnika.
Udokumentowanie płatności
Przelew powinien mieć jednoznaczny tytuł zgodny z umową, a przekazanie gotówki wymaga pisemnego potwierdzenia.
Najczęściej zadawane pytania
Czy zadatek zawsze przepada, gdy kupujący nie otrzyma kredytu?
Czy zaliczka zawsze podlega zwrotowi?
Czy zadatek może zostać zwrócony w zwykłej wysokości?
Czy zadatek musi wynosić 10% ceny nieruchomości?
Czy zadatek można przekazać przy umowie rezerwacyjnej?
Zaliczka czy zadatek? Najpierw analiza całej transakcji
Wybór pomiędzy zaliczką a zadatkiem powinien być jednym z elementów przygotowania całej transakcji. Nie można oddzielać go od analizy stanu prawnego nieruchomości, sposobu finansowania zakupu, terminów i dokumentów wymaganych do zawarcia umowy sprzedaży.
W Gaudium Nieruchomości wspieramy kupujących i sprzedających na wszystkich etapach procesu. Pomagamy zweryfikować dokumenty, ustalić harmonogram, skoordynować współpracę z bankiem, notariuszem lub prawnikiem oraz przygotować transakcję z uwzględnieniem interesów obu stron.
Planujesz zakup albo sprzedaż mieszkania, domu, działki budowlanej lub innej nieruchomości w Gdańsku, Sopocie, Gdyni, Tczewie albo na terenie województwa pomorskiego? Skorzystaj z doświadczenia zespołu Gaudium Nieruchomości.
Gaudium Nieruchomości
Gdańsk • Tczew • całe województwo pomorskie
Poczuj z nami Radość.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Konsekwencje przekazania zaliczki lub zadatku należy każdorazowo ocenić na podstawie treści umowy, aktualnych przepisów i okoliczności konkretnej transakcji.
